Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.
Как происходят выплаты
Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.
В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.
Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.
Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:
- Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
- Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.
Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.
Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом
На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.
Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.
Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.
Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.
Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.
Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.
Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.
Как же на практике работает данная схема
В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.
Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:
- В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
- Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
- Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.
Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.
Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.
Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет .
Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом
Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:
- Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
- Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
- В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
- В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
- Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
- Большим риском является нестабильность цен на жильё.
Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.
В договоре прописываются следующие условия:
- Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
- Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
- Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
- Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
- Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
- Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
- Прописываются условия относительно инфляции.
Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.
Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.
Договор аренды жилища с последующим выкупом
В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.
Нюансы договора.
- Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
- Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
- Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.
Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.
В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.
Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.
Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.
Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.
Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:
- Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
- Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.
Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.
Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.
Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.
Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.
Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:
- Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
- Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
- Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
- Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.
Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.
Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.
Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:
- Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
- Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
- В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
- Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.
С последующим выкупом? Покупатель жилплощади вначале арендует её у собственника, а вносимая арендная плата считается выплатой в счёт будущей покупки жилья. Этот вариант приобретения идеален для тех граждан, которые не могут сразу скопить достаточную сумму денег для покупки.
Вариант с ипотекой по некоторым причинам им тоже не подходит.
К тому же, чтобы получить ипотечный кредит, нужно накопить немаленькую сумму для первоначального взноса, да и огромные проценты пугают потенциального покупателя.
Аренда с выкупом – идеальный вариант для желающих жить в квартире и при этом выплачивать хозяину плату, которая одновременно является выплатой суммы для её покупки. Это порой единственная возможность иметь жильё, хотя и не полностью в собственности.
Существенное отличие от простой аренды заключается в том, что выплаты постепенно приближают арендатора к возможности иметь данное помещение в собственности. Тогда как простой – выбрасывание денег на ветер.
В соответствии со ст. 624 ГК в данном случае вносимые арендные платежи считаются постепенным погашением выкупной стоимости.
Следовательно, сумма, которую в результате нужно отдать, постепенно уменьшается . Вы не просто платите за аренду, а приближаетесь к моменту владения данной жилплощадью.
Гражданский кодекс РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
- Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Соглашение найма квартиры с последующим выкупом .
Вариант заполнения документа между физическими лицами с последующим выкупом .
Отличие аренды с выкупом от рассрочки
При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.
Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки . Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.
Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при таким образом, и даже если он будет , все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть .
Юридические основы сделки
Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка : наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.
О том, как , вы можете узнать из нашей статьи.
Некоторые специалисты рассматривают этот вид соглашения, как с внесением в него ставки удорожания. При этом ставка удорожания вносится в график платежей как процент, соответствующий уровню инфляции.
Сильные и слабые стороны
У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.
К минусам её относятся следующие моменты:
В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон :
- По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже .
- Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
- Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.
Риски для продавца и покупателя
Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно .
Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.
Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.
Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.
Но налоги и страховку всё равно платит собственник.
Форма фиксации сделки
При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса . Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.
Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона . Для оформления необходимы документы:
- свидетельство на объект;
- техпаспорт;
- согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
- справка об отсутствии долгов.
Особенности договора
Документ должен обязательно содержать следующие разделы:
Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:
- по окончании срока аренды;
- до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).
Государственная регистрация
Данный вид аренды госорганами не регистрируется , так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.
Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.
По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.
Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.
Что делать с изменением стоимости жилья?
Поскольку договор является долгосрочным , цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.
Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).
Но скорее всего индексация платы
, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.
При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.
Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.
Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость .
Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку . Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.
Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.
Отличие от коммерческого найма
Предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет . Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от , подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам. Ещё одно отличие состоит в возможности выкупа жилья у государства для оформления его в собственность.
Подобное отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.
От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что , а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.
Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.
При аренде жилья у частника такой необходимости нет.
Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.
Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья .
Об альтернативных программах приобретения жилой недвижимости по договору коммерческого найма с правом выкупа вы можете узнать из видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Юридически закрепляет права и обязанности сторон подписанием соответствующего договора.
На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору в пользование предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается на бумаге.
Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на имущество от владельца к арендатору:
- по окончанию срока сделки;
- досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.
Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта.
Справка! Выкуп полученного на время имущества и заключение соответствующего договора предусматривается ст.624 ГК РФ .
Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.
Плюсы и минусы
Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена , поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.
Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон.
Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:
- Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
- Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
- При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.
Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:
- Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
- Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.
Важно! Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью нанимателя, от которого он может отказаться в любой момент.
Возможные риски
- Смерть арендодателя . Вступившие в права наследования родственники могут иметь свои планы на распоряжение сданным в аренду жильем. В случае судебных разбирательств закон будет на стороне нанимателя (ст.617 ГК РФ).
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
- В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Единственный способ для нанимателя подстраховаться от подобной неприятности – с согласия хозяина недвижимости оформить в ней регистрацию для себя или близкого родственника (в идеале – несовершеннолетнего), чтобы жилье стало непривлекательным в качестве залога для кредитной организации.
Изменение стоимости недвижимости . В течение срока действия аренды квадратные метры могут существенно подняться в цене. Чтобы не понести убытки, предусмотрительному владельцу квартиры следует отразить нюансы увеличения стоимости в договоре или дополнить подписанный документ соглашением об индексации конечной покупной цены жилья.
Важно! При отсутствии письменной договоренности об изменении цены требование материальной компенсации хозяином недвижимости будет необоснованным.
Документы, необходимые для оформления
Составление и подписание договора аренды жилплощади, помимо удостоверения личности владельца, требует предоставления следующих бумаг:
Обновлять техпаспорт квартиры следует каждые пять лет . Поскольку штрафные санкции за несоблюдение этого срока не предусмотрены, владельцы жилья не спешат обновлять документ. При заключении сделки с недвижимостью необходимо наличие актуального технического паспорта, получить который можно в БТИ после заполнения заявления и уплаты пошлины.
Справка! Стоимость квартиры определяется договоренностью между сторонами или на основании справки о независимой оценке, которая проводится специалистами сертифицированных организаций.
Требования к заключению договора
С юридической точки зрения документ аналогичен договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ). Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа. Остальные пункты стандартны:
Отдельным разделом вносится информация о порядке выкупа:
- права арендатора на приобретение имущества;
- его оговоренная выкупная стоимость;
- процесс и условия передачи прав собственности.
Справка! Перечисленные пункты допустимо оформить дополнительным соглашением к основному договору, чтобы разделить аренду и последующую продажу.
В случае возникновения разногласий между сторонами грамотное составление договора играет решающую роль , на его основании определяется степень вины участников сделки при невыполнении ими взятых на себя обязательств. Не менее важно зафиксировать в соглашении права собственника и арендатора.
Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.
Во избежание неприятных ситуаций в письменное соглашение вносится пункт о невозможности владельца в течение срока аренды закладывать квартиру, дарить и любыми другими способами обременять недвижимость.
Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:
- Обязательная письменная форма составления.
- Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
- Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
- Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.
Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.
Важно! В договор целесообразно включить пункт о страховании жилья, предварительно заключив соответствующее соглашение со страховой компанией.
Допускается зафиксировать в Росреестре сначала найм, а после выплаты арендатором стоимости квартиры произвести регистрацию передачи прав собственности на нее. Государственная регистрация сделки предусмотрена только после уплаты арендатором полной стоимости жилья и переход к нему права собственности на квартиру (ст.551 ГК РФ).
Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Особенности коммерческого найма жилья
Договор найма жилья с последующим выкупом заключается между гражданами, один из которых обязуется предоставить находящееся в его владении жилье второй стороне для проживания за установленную по договоренности плату. Получение юридическим лицом во временное пользование на возмездной основе жилого помещения возможно только по договору аренды (ст.671 ГК РФ).
Срок действия письменного соглашения о коммерческом найме жилого помещения с правом выкупа имеет максимальную продолжительность 5 лет, расторгнуть соответствующий договор наниматель вправе в любое время, предварительно уведомив собственника квартиры не менее чем за три месяца. Возможно и судебное прекращение сделки в установленных законом случаях.
Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.609 ГК РФ). Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.
Постепенный выкуп имущества в процессе использования – не самый распространенный вид получения прав собственности, к тому же объединяющий в себе две формы правоотношений – аренду и куплю – продажу. Помощь юриста позволит правильно составить договор и учесть нюансы, минимизировав риск возможных неприятных последствий для обеих сторон сделки.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .